Недвижимость в Греции для Golden Visa

Недвижимость в Греции для Golden Visa проверяют по месту расположения, стоимости приобретения, виду объекта и оформлению права собственности. Одной цены недостаточно: объект может стоить больше минимального порога и всё же не соответствовать выбранной категории.

Для обычной покупки действует региональная система €400 000 или €800 000. Для специального маршрута от €250 000 объект должен отвечать дополнительным требованиям — например, подходить под перевод основного назначения в жильё или быть охраняемым историческим зданием, требующим восстановления.

Новые заявления граждан России и Беларуси на инвесторский ВНЖ Греции остаются приостановлены согласно циркуляру Минмиграции от 21 апреля 2026 года. Поэтому пригодность квартиры для Golden Visa ещё не означает, что конкретный покупатель сможет получить ВНЖ.

Второе гражданство можно использовать последовательно на всех этапах, если оно уже есть к началу процедуры, но оно не гарантирует снятия приостановки для человека с гражданством РФ или Беларуси. До бронирования объекта раскройте оба гражданства и получите письменную оценку греческого иммиграционного юриста по допуску и санкционным ограничениям.

Официальный правительственный портал относит к порогу €800 000 всю Аттику, региональную единицу Салоник, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек. В остальных районах стандартный порог — €400 000.

Закон устанавливает также правила для самого объекта, включая требование об одном объекте и минимальной площади основных помещений 120 м² для применимых стандартных случаев. Проверять эти параметры нужно по техническим и правоустанавливающим документам, а не по карточке объявления.

Правительственная программа называет два специальных варианта. Первый связан с переводом основных помещений объекта в жилое использование, который нужно завершить до подачи заявления; второй — с охраняемой недвижимостью, которую инвестор должен восстановить или реконструировать. Правовой и технический статус объекта критичен для квалификации.

Если продавец указывает €250 000 в рекламе, это не доказательство права на Golden Visa. До задатка стоит получить письменное заключение местного юриста и инженера о применимом маршруте и необходимых работах.

Проверка включает титул, ограничения и обременения, кадастровые сведения, разрешённое использование, документы о площади, соответствие порогу и способ оплаты. Для специального маршрута дополнительно подтверждают условия смены назначения или статус исторического объекта и объём обязательной реставрации.

Бюджет сделки должен отделять цену недвижимости от сборов, юридических и нотариальных расходов и возможных строительных работ. Доход от аренды зависит от объекта и договора; его нельзя считать гарантией получения или продления ВНЖ.

• Установить точную категорию объекта и применимый порог до подписания договора.
• Проверить титул, кадастр, назначение, площадь и разрешения через местных специалистов.
• Запросить полную смету покупки, регистрации и требуемых работ.
• Проверить допустимый формат использования и договор аренды отдельно от иммиграционного маршрута.

Правительство Греции предложило повысить базовую ставку налога на передачу права собственности с 3% до 15% для определённых покупателей жилья из стран вне ЕС и ЕЭЗ (с муниципальной надбавкой — с 3,09% до 15,45%). Предложение не касается коммерческих помещений, участков и всех иностранных покупателей без исключения. Минфин сообщил, что уже начатым сделкам дадут время на завершение до 1 июля 2027 года. Если объект интересен, начните проверку допуска, налогов и сроков сейчас, чтобы понимать, возможна ли сделка в объявленный переходный период. Окончательный закон и переходные условия ещё нужно проверить; один только задаток не гарантирует прежнюю ставку.

Разрешение инвестора рассчитано на пять лет и может продлеваться при сохранении условий. Официальный реестр MITOS предупреждает, что продажа квалифицирующей недвижимости во время действия разрешения влечёт отзыв ВНЖ продавца. Поэтому ликвидность и возможный выход важны не меньше цены входа.

Полный порядок подачи, документы и ограничения собраны в гиде по золотой визе Греции. Страница программы помогает обсудить конкретный объект и получить смету на состав семьи.